Vos questions concernant le bornage

🏠 Questions de particuliers (propriétaires, acheteurs, vendeurs)

À quoi sert un bornage ? Est-il obligatoire ?
Le bornage est l'opération qui consiste à déterminer et matérialiser de manière précise les limites séparatives entre deux propriétés privées contiguës, généralement à l’aide de repères visibles appelés bornes.

🎯 À quoi sert-il ?

Éviter ou résoudre des conflits de voisinage (empiétements, clôtures mal placées, etc.).
Délimiter légalement un terrain en vue d’une vente, d’une construction, ou d’une division.
Sécuriser juridiquement une propriété (surtout si le cadastre est imprécis).
Faciliter l’obtention d’un permis de construire ou l’intervention d’un architecte ou constructeur.

⚖️ Est-il obligatoire ?

Le bornage n’est pas toujours obligatoire, mais il peut le devenir dans certains cas :

✅ Obligatoire si l’un des voisins en fait la demande (l’article 646 du Code civil prévoit que « tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës »).

✅ Obligatoire en cas de division de terrain en vue de construire (réglementation d’urbanisme).

🚫 Pas obligatoire pour vendre un terrain, sauf si l’acheteur l’exige ou que la configuration du terrain l'impose.

👉 Le bornage ne concerne que les propriétés privées. Il ne peut pas être imposé contre une propriété publique (commune, État, etc.).

📌 Important :

Le bornage doit être effectué par un géomètre-expert, seul professionnel habilité à établir des limites de propriété ayant valeur légale.

💰 Combien coûte l’intervention d’un géomètre ?

Le tarif d’un géomètre dépend de plusieurs facteurs : Il n’existe pas de grille tarifaire fixe car chaque géomètre-expert établit un devis personnalisé.

💡 Ordres de prix indicatifs (TVA incluse) :

Prestation Fourchette de prix
Bornage amiable 800 à 2 000 €
Relevé topographique simple 500 à 1 500 €
Plan de division parcellaire 700 à 2 000 €
Implantation de bâtiment 500 à 1 500 €
Certificat de superficie (loi Carrez) 100 à 500 €
Plan d’intérieur ou relevé 3D 1 000 à 3 000 € (selon surface)

📌 Ce qui influence le prix :

🗺️ La surface du terrain ou du bâtiment
🏞️ L’accessibilité et la configuration du site (terrain plat, boisé, enclavé…)
🧭 Le nombre de propriétaires ou de voisins impliqués
📄 Les documents à produire (plans, procès-verbaux, rapports, etc.)
🕒 Le temps de préparation et de traitement administratif
🌍 La région (les prix peuvent varier selon le secteur)

📝 Conseil :

Il est fortement recommandé de demander un devis détaillé avant toute intervention.
Le géomètre-expert est tenu par la loi de vous remettre une convention d’honoraires précisant la mission, les étapes, et le coût estimé.

📍 Comment savoir où se trouvent exactement les limites de mon terrain ?

Connaître avec précision les limites de votre terrain est essentiel avant de clôturer, construire, ou vendre.
Plusieurs sources peuvent vous donner une indication, mais seule une intervention de géomètre-expert permet une délimitation légale.

🔍 1. Consultez les documents existants

Titre de propriété et/ou l'acte notarié mentionne généralement la superficie et les références cadastrales, parfois avec une description sommaire des limites.
Le plan cadastral est consultable en ligne sur cadastre.gouv.fr
Utile pour localiser votre parcelle, mais non fiable juridiquement :   il est indicatif et peut comporter des imprécisions ou des décalages.

Ancien plan de bornage ou plan de géomètre ?

Si un bornage a déjà été fait, vous pouvez retrouver le procès-verbal de bornage ou des plans d’arpentage dans les archives notariales ou cadastrales.

🧭 2. Faites appel à un géomètre-expert

Le géomètre-expert est le seul professionnel habilité par la loi à déterminer et garantir juridiquement les limites d’un terrain privé.

Il peut : 👉 Une fois son intervention terminée, vous aurez un plan fiable, opposable aux tiers, et utilisable pour tous vos projets.

⚠️ À noter :

Les clôtures ou murs existants ne constituent pas toujours une preuve fiable de limite.
Si un litige survient avec un voisin, seul un bornage contradictoire (avec signature des deux parties) a valeur légale.

✅ Conclusion

📌 Pour être sûr à 100 % de vos limites de propriété, faites appel à un géomètre-expert.
Cela vous évite les erreurs, les litiges, et sécurise vos projets.

🏗️ Puis-je construire sur mon terrain sans bornage préalable ?

Oui, il est possible de construire sur votre terrain sans bornage préalable, mais cela comporte des risques importants.

⚠️ Pourquoi un bornage est fortement recommandé ?

Même si la loi ne l’impose pas systématiquement, le bornage par un géomètre-expert permet de :
✅ Éviter d’empiéter sur le terrain du voisin (même de quelques centimètres).
✅ Positionner précisément votre construction dans les limites autorisées.
✅ Respecter les règles d’urbanisme, notamment les distances minimales à respecter par rapport aux limites séparatives.
✅ Prévenir les litiges avec le voisinage, qui peuvent surgir pendant ou après les travaux.
✅ Sécuriser votre permis de construire si la mairie vous demande de justifier la localisation de la construction.

⚖️ Cas où le bornage peut être exigé ou imposé :

📐 En cas de division de terrain à bâtir, le bornage devient obligatoire (article L115-4 du Code de l’urbanisme).
📝 La mairie peut exiger un plan de bornage dans le cadre de l’instruction d’un permis de construire.
🏘️ Dans un lotissement, les lots sont souvent déjà bornés.

✅ Conclusion :

Vous n’êtes pas légalement obligé de faire borner avant de construire, sauf cas particuliers, mais vous le devriez dans votre propre intérêt.
Cela évite des erreurs coûteuses et protège votre investissement.

Que faire si mon voisin refuse un bornage ?

Si votre voisin refuse un bornage, vous avez plusieurs options pour faire valoir vos droits, en fonction de la situation.

Voici les étapes à suivre :

🔹 1. Tenter une solution amiable

Avant toute démarche judiciaire, il est toujours préférable d’essayer une résolution à l’amiable :
Dialogue direct   :          Essayez de discuter calmement avec votre voisin pour comprendre les raisons de son refus.
Conciliation         :          Vous pouvez faire appel à un conciliateur de justice (gratuit), qui tentera de trouver un terrain d’entente.
Médiation             :          Une médiation avec un professionnel peut aussi être envisagée.

🔹 2. Faire appel à un géomètre-expert

Même si le voisin refuse, vous pouvez :


🔹 3. Engager une action judiciaire (bornage judiciaire)

Si le bornage amiable est impossible : Vous pouvez saisir le tribunal judiciaire (anciennement tribunal d’instance). Le juge ordonnera un bornage judiciaire, en se fondant sur :

🔹 4. Précautions à prendre

Ne procédez jamais seul à l’installation de bornes sans accord ou décision judiciaire. Un bornage unilatéral n’a aucune valeur légale. Gardez des preuves écrites de vos démarches : courriers, mails, convocations, etc.

🧾 En résumé

Situation      Solution
Refus de dialogue      Tentative de conciliation ou médiation
Refus de bornage amiable      Rapport de géomètre-expert sans signature
Refus persistant      Saisine du tribunal judiciaire

Quelle est la différence entre un géomètre et un géomètre-expert ?
La différence entre un géomètre et un géomètre-expert est juridique, réglementaire et fonctionnelle.
Voici un tableau comparatif clair, suivi de détails :

📊 Tableau comparatif

Critère      Géomètre      Géomètre-expert
Titre protégé      ❌Non      ✅ Oui (titre légalement protégé)
Inscription à l’ordre      ❌Non      ✅ Oui, à l’Ordre des géomètres-experts (OGE)
Compétence pour bornage      ❌ Non autorisé légalement      ✅ Seul habilité à réaliser un bornage officiel
Études      Bac+2 à Bac+5 (topographie, génie...)      Bac+5 (Master ou diplôme d’ingénieur spécifique)
Responsabilité légale      Limitée      ✅ Pleine responsabilité civile et professionnelle

Domaines d’intervention Topographie, levés, plans, DAO, SIG Bornage, copropriété, division parcellaire, foncier

📌 Le géomètre-expert

Profession réglementée par la loi (décret n°96-478 du 31 mai 1996).
C'est le seul professionnel qui a l'habilité de fixer les limites de propriété privée (bornage).
Il peut dresser des plans à valeur légale, utiles devant les tribunaux.

Intervient dans :

📌 Le géomètre (non expert)


Technicien ou ingénieur qui réalise :

⚠️ À retenir :

Seul un géomètre-expert peut réaliser un bornage opposable.
Si vous voulez faire borner votre terrain ou fixer une limite avec valeur légale, il faut impérativement passer par un géomètre-expert inscrit à l'OGE.

Comment obtenir un plan topographique de mon terrain ?

Pour obtenir un plan topographique de votre terrain, vous devez faire appel à un professionnel qualifié,   généralement un géomètre-expert ou un géomètre-topographe.

Voici les étapes à suivre :

✅ 1. Contacter un géomètre (ou géomètre-expert)


Qui contacter ?

Un géomètre-expert si vous avez besoin d'un plan pour des limites de propriété, divisions, constructions.
Un géomètre-topographe si c’est uniquement pour des levés de terrain (relief, altitudes, arbres, bâtis, etc.).

Où les trouver ?

Sur le site officiel de l’Ordre des géomètres-experts : www.geometre-expert.fr
Ou via des annuaires professionnels (PagesJaunes, etc.).

✅ 2. Demander un devis

Le coût dépend de plusieurs facteurs : la surface du terrain, le niveau de détail souhaité (altimétrie, végétation, réseaux), l’accessibilité du site et de la localisation géographique. 💰 Tarif moyen : entre 500 et 1500 € pour un terrain résidentiel classique (mais peut varier).

✅ 3. Visite et levés sur le terrain

Le géomètre se rend sur place avec un théodolite, GPS différentiel ou station totale, fait un relevé de tous les éléments visibles : altitudes, courbes de niveau, bâtiments, murs, arbres, clôtures, fossés, etc.

✅ 4. Livraison du plan topographique

Vous recevrez un ou plusieurs formats comme unPDF imprimable pour vos démarches.
DWG ou DXF si vous travaillez avec un architecte ou un constructeur.
Plan papier sur demande.
Le plan peut inclure : les courbes de niveau (altimétrie), les côtes de hauteur, les éléments bâtis, les limites apparentes (attention, elles ne sont pas forcément juridiques et/ou sans bornage).

📌 Bon à savoir

Ce plan est indispensable pour déposer un permis de construire sur un terrain en pente.
Il peut aussi servir à un architecte pour implanter un projet.
Ce n’est pas un plan de bornage : seul un bornage contradictoire avec un géomètre-expert a une valeur juridique sur les limites.

Un géomètre peut-il régler un conflit de mitoyenneté ?

Un géomètre-expert peut intervenir dans un conflit de mitoyenneté, mais il ne peut pas le régler seul s’il y a désaccord persistant entre voisins. Voici comment cela fonctionne :

⚖️ Rôle du géomètre-expert dans un conflit de mitoyenneté

✅ Ce qu’il peut faire :

Analyser la situation foncière :


Vérifier les titres de propriété, plans cadastraux, usages.
Identifier si un mur ou une clôture est mitoyen ou non.

Réaliser un bornage contradictoire :


Pour définir précisément la limite entre deux terrains.
Cette démarche peut clarifier la situation, surtout si l’origine du conflit vient d’une limite incertaine.

Rédiger un procès-verbal de bornage :


Si les deux parties sont d’accord, le document a valeur légale.

Donner un avis technique neutre :


Sur l’état du mur, la position, l’entretien, etc.

❌ Ce qu’il ne peut pas faire :

Trancher un désaccord juridique :
il n’a pas de pouvoir judiciaire. Décider de la mitoyenneté si les preuves sont contradictoires ou absentes.
Imposer une solution si l’un des voisins s’oppose formellement.

🧑‍⚖️ Et si le conflit persiste ?

Si le géomètre-expert ne peut pas obtenir l’accord des parties :
Vous pouvez saisir le tribunal judiciaire, qui tranchera la question de mitoyenneté (sur la base des titres, plans, usages, etc.).
Le juge peut ordonner une expertise judiciaire (souvent confiée à un autre géomètre-expert indépendant).

📌 Bon à savoir sur la mitoyenneté :

Un mur est présumé mitoyen si :
  1. Il sépare deux propriétés bâties
  2. Il est construit en limite
  3. Aucune preuve ne démontre qu’il appartient à un seul propriétaire
Mais cette présomption est réfragable :
Elle peut être combattue par des preuves contraires (titre de propriété, actes notariés, etc.).

✅ En résumé

Un géomètre peut régler un conflit seul sauf si le désaccord persiste, dans ce cas là, il devra être accompagné.
Il peut aider à clarifier la limite via un bornage contradictoire.
Seul le juge peut trancher la mitoyenneté en cas de litige.

Combien de temps dure une opération de bornage ou de division ?


La durée d’une opération de bornage ou de division parcellaire dépend de plusieurs facteurs (complexité du terrain, accord entre les parties, démarches administratives…).
Voici une estimation réaliste pour chaque cas :
📏 1. Durée d’un bornage

▶️ Bornage amiable (avec accord du voisin)

Étapes principales      Délai estimé
Prise de contact + devis géomètre     1 à 2 semaines
Recherches de titres, relevés de terrain     1 à 3 semaines
Convocation du voisin + réunion sur site     1 à 2 semaines
Rédaction du procès-verbal de bornage     1 à 2 semaines
Signature des parties     Immédiate ou quelques jours

⏱️ En résumé, la durée totale sera d'ennviron 4 à 8 semaine, si tout se passe bien.
🚫 Bornage judiciaire (si désaccord)

Étapes principales      Délai estimé
Saisine du tribunal     Variable selon le tribunal (1 à 3 mois)
Nomination d’un expert judiciaire     1 à 3 mois
Expertise + échanges + rapport     3 à 6 mois
Jugement     6 à 12 mois (ou plus selon recours)

⏱️ En résumé, la durée totale est souvent entre 8 et 18 mois.
📐 2. Durée d’une division parcellaire

▶️ Division simple sans construction

Étapes principales      Délai estimé
Mission du géomètre     1 à 2 semaines
Relevé terrain + projet de division     2 à 3 semaines
Accord avec mairie (certificat d’urbanisme, déclaration préalable)     1 à 2 mois
Rédaction et envoi du document d’arpentage au cadastre     1 à 2 mois
Actualisation des parcelles cadastrales      1 mois après validation du cadastre

⏱️ En résumé, la durée totale est d'environ 2 à 4 mois.
⚠️ Si le projet implique un lotissement, une voie d’accès, ou un permis d’aménager, les délais peuvent aller jusqu’à 6 à 12 mois. ✅ En résumé

Opération      Délai estimé
Bornage amiable     1 à 2 mois
Bornage judiciaire      8 à 18 mois
Division simple (1 ou 2 lots)      2 à 4 mois
Division complexe / lotissement      6 à 12 mois

Dois-je faire appel à un géomètre pour diviser un terrain ?

Oui, faire appel à un géomètre-expert est indispensable pour diviser un terrain de manière légale et précise.
Voici pourquoi, dans quels cas, et ce que cela implique :
✅ Pourquoi faire appel à un géomètre-expert pour une division de terrain ?
🔹 C’est une exigence légale, seul un géomètre-expert inscrit à l’Ordre des géomètres-experts est habilité à :
📌 L’intervention d'un géomètre-expert est obligatoire   :
⚠️ Mais il est souvent recommandé pour une découpe sans vente, comme usage interne uniquement par exemple.
Même sans vente, un géomètre est nécessaire si vous modifiez officiellement les limites ou créez de nouvelles références cadastrales.
📋 Ce que fait le géomètre-expert dans une division :
🏛️ Et du côté de l’administration ?
Vous devez souvent déposer une déclaration préalable de division en mairie (ou un permis d’aménager si plusieurs lots avec voirie). Le géomètre peut vous accompagner dans ces démarches.
💰 Combien ça coûte ?
Pour une division simple (1 terrain en 2), comptez entre 1 000 et 2 500 €. Le prix augmente selon :

Pour résumer :

Dans la majorité des cas, le géomètre expert de préférence agrée est nécessaire pour diviser un terrain.
Pour toutes divisions officielles, cela devra obligatoirement se faire légalement.-->

🏗️ Questions de promoteurs ou constructeurs

Quel est le rôle du géomètre dans un projet de lotissement ?
Le géomètre-expert joue un rôle central et indispensable dans un projet de lotissement, car il en est à la fois le technicien foncier, le coordinateur et souvent le maître d’œuvre partiel.

Voici en détail ses missions dans un projet de lotissement : 🧭 Rôle du géomètre-expert dans un projet de lotissement
🔹 1. Étude préalable et faisabilité
Le géomètre-expert :
🔍 Il vous dit si le terrain peut être loti, combien de lots sont réalisables, et sous quelles conditions.
🔹 2. Conception du projet de lotissement
Le géomètre conçoit le plan de composition avec :
🔹 3. Réalisation des démarches administratives
Il prépare et dépose :
Il constitue tout le dossier administratif :
🔹 4. Suivi de l'instruction et obtention de l’autorisation
Il peut répondre aux observations de la mairie ou des services techniques.
Il vous accompagne jusqu’à l’obtention du permis d’aménager ou déclaration acceptée.
🔹 5. Travaux d’aménagement et implantation
Une fois l’autorisation obtenue :
🔹 6. Finalisation et régularisation

✅ En résumé

Phase             Rôle du géomètre-expert
Faisabilité            Étude réglementaire, analyse foncière
Conception            Plan du lotissement, découpe, réseaux
Démarches administratives            Déclaration ou permis d’aménager
Travaux            Implantation, suivi, bornage
Finalisation            Arpentage, cadastre, documents pour ventes

🧠 Bon à savoir

Un lotissement sans intervention d’un géomètre-expert est illégal.
Le géomètre peut être le coordinateur global du projet, surtout pour des lotissements de petite ou moyenne taille.
Le coût de ses services dépend du nombre de lots, de la complexité technique et du niveau de mission (de base ou complète).
Le géomètre peut-il établir un plan de masse pour le permis de construire ?
Oui,   un géomètre-expert peut tout à fait établir un plan de masse pour accompagner un permis de construire.

C’est même fréquent et recommandé,   surtout si   :